Ako fungujú hypotéky v Rakúsku a na Slovensku?

Ako fungujú hypotéky v Rakúsku a na Slovensku?

Nie je hypotéka ako hypotéka. Aj v krajinách únie sú v hypotekárnych produktoch isté rozdiely. Porovnali sme hypotekárny trh v Rakúsku a na Slovensku z pohľadu schvaľovacieho procesu a poplatkov, ale aj z pohľadu príjmu žiadateľa či samotnej nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom financovania. Aké to je, keď si Slovák zamestnaný na Slovensku berie hypotéku v Rakúsku a napríklad Slovák zamestnaný v Rakúsku berie hypotéku na Slovensku?

Financovanie bývania sa mierne líši už na začiatku tohto procesu, teda pri podávaní žiadosti. Ak si Slovák berie hypotéku v Rakúsku, neminie ho návšteva slovenského Spoločného registra bankových inštitúcií. Rakúsku banku totiž bude zaujímať klientova úverová zaangažovanosť, a preto musí k úveru dokladovať aj výpis zo slovenského bankového a aj nebankového registra. Výhodou je, že drobné omeškania so splátkami rakúsku banku až tak netrápia, zato existujúca väčšia zaúverovanosť môže byť problém. Závisí to však od príjmu žiadateľa. Napríklad, ak máte na Slovensku už hypotéku a vlastníte nenhuteľnost, rakúskej banke môže postačovať fakt, že byt alebo dom prenajímate alebo budete prenajímať a z toho splácate daný úver. Zostáva vám teda dostatok voľných prostriedkov na splácanie dlhu v Rakúsku.

V Rakúsku treba dokladovať slovenský príjem “papierovo”. Bude potrebná pracovná zmluva, výpisy z účtu, výplatné pásky a ročné zúčtovanie dane z príjmu zo závislej činnosti za posledné dva ukončené roky. Dokonca ak máte jednoosobovú s. r. o., tak niektoré banky v Rakúsku vám vedia zakceptovať aj obraty. Veľmi podobne sú vnímaní v Rakúsku aj slovenskí živnostníci. V tomto sú, naopak, slovenské banky extrémne byrokratické – ak pracujete v zahraničí, musíte doložiť nielen pracovnú zmluvu, výpisy z účtu a výplatné pásky, ale hlavne toľko nenávidené potvrdenie o príjme. Prečo nenávidené? Rakúski zamestnávatelia si často najímajú služby HR a mzdových učtovníkov externe. Na potvrdení o príjme veľakrát stojí iný zamestnávateľ, ale iná pečiatka firmy, ktorá toto potvrdenie vystavila. Navyše, rakúski zamestnávatelia nevedia pochopiť, prečo musia strácať čas vypĺňaním nejakého papiera, keď je z pracovnej zmluvy a výpisov z účtov zjavné, že v danej firme žiadateľ pracuje a poberá riadne príjem.  Proces získania správne vyplneného tlačiva o potvrdení príjmu sa môže natiahnuť aj na 3 týždne. A to budete šťastní, keď bude tlačivo vyplnené riadne a správne. Týmto však proces overovania príjmu nekončí – osobu, ktorá vám potvrdenie o príjme vystavila, treba upozorniť, že zo slovenskej banky si budú príjem overovať ešte aj telefonicky alebo mailom.

V rakúskej banke nedostanete viac ako 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Na Slovensku stále existuje možnosť získať na výnimku aj 90 %. Hoci percento výnimiek sa neustále znižuje, možnosť tu je. Problém ale paradoxne je v tom, odkiaľ pochádza príjem žiadateľa. Ak zo zahraničia, tak Vám možno banka poskytne automaticky iba 70 % z hodnoty alebo kúpnej ceny (platí pravidlo, čo je nižšie a vychádza sa vždy z nižšej hodnoty). A sú tu aj banky, ktoré zoberú do úvahy pri posudzovaní príjmu iba 80 % z jeho výšky.

Znalecký posudok – v Rakúsku ho nepotrebujete, banka si ocení nehnuteľnosť interne. Na Slovensku zväčša potrebujete znalecký posudok, ale občas je možné nechať si naceniť nehnuteľnosť tiež interne bankou.

Schvaľovací proces je tiež iný – kým v Rakúsku bežné hypotéky schvaľujú priamo na pobočke, na Slovensku sú to vždy schvaľovatelia na centrálach bánk. 

Poplatky spojené s úverom. Tu má jednoznačnú výhodu brať si úver na Slovensku. V Rakúsku musíte siahnuť „do vrecka“ poriadne hlboko. Poplatok za poskytnutie úveru môže byť  3 % z objemu úveru a aj viac.  Menšia náplasť na bolesť je, že poplatok neplatíte priamo z vrecka, ale sa vám oň navýši celkový objem úveru. „Bolestivé“ sú aj poplatky za kataster za návrh na vklad záložného práva, a to vo výške 1,2 %, nie z objemu úveru, ale z tzv. Höchsbetrag, čo je objem úveru navýšený zhruba o 25 %. Tento poplatok sa vám rovnako zarátava do celkovej výšky úveru.

Do nákladov rakúskej hypotéky treba ale pripočítať aj náklady za poistenie. V Rakúsku si totiž len s poistením nehnuteľnosti nevystačíte. Väčšinou ste povinní si k hypotéke uzatvoriť aj životné poistenie, v niektorých bankách vám ponúknu aj rôzne sporiace produkty. Uzatvorenie životného poistenia však nevidíme ako prekážku, naopak, skôr ako morálnu povinnosť každého jedného dlžníka na hypotéke nielen voči banke, ale aj voči svojej rodine.

Ako to zhrnúť na záver? Výška financovania v pomere k hodnote nehnuteľnosti je aktuálne na Slovensku aj v Rakúsku už takmer rovnaká. Aj minimálna výška potrebných vlastných zdrojov. Aj úrokové sadzby sú porovnateľné. Dokladovanie a akceptácia príjmu je v Rakúsku o čosi jednoduchšie, rovnako aj schvaľovací proces je v Rakúsku príjemnejší, ale zase môže byť dlhší. V Rakúsku nie sú zákonné lehoty. Drahšie hypotéky sú ale v Rakúsku, a to najmä kvôli poplatkom za úver a správnym poplatkom a už spomenutému životnému poisteniu. Čo je však neporovnateľné, je prístup bánk k samotnému žiadateľovi – kým slovenské banky majú slovenského žiadateľa s rakúskym príjmov viac pod drobnohľadom, rakúske banky až tak veľmi klientov “neškatuľkujú” a dajú úver aj Slovákovi zamestnanému na Slovensku. Samozrejme, ak spĺňa všetky potrebné parametre.

Ak napríklad kupujete nehnuteľnosť v Rakúsku, ale vlastníte aj nehnuteľnosť na Slovensku, určite stojí za zváženie zobrať na poplatkoch lacnejšiu bezúčelovú hypotéku zo slovenskej banky. Ak to nevyjde, stále máte možnost získať úver v rakúskych bankách. 

Našu kompletnú ponuku rakúskych nehnuteľností nájdete na www.realityvrakusku.sk. 

No Comments

Leave a Reply

Video Post FormatZnížená cena! Vynikajúco riešený 5-izbový rodinný dom v Potzneusiedl

KONTAKT


Adresa:

AZ services s.r.o.

Čsl. tankistov 111

841 06 Bratislava

Office:

Farebná 15

821 05 Bratislava

Telefón:

+421 908 777 656

POŠLI E-MAIL