Ako fungujú hypotéky v Rakúsku a na Slovensku?

Nie je hypotéka ako hypotéka. Aj v krajinách únie sú v hypotekárnych produktoch isté rozdiely. Porovnali sme hypotekárny trh v Rakúsku a na Slovensku z pohľadu schvaľovacieho procesu, ale aj z pohľadu príjmu žiadateľa či samotnej nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom financovania. Aké to je, keď si Slovák zamestnaný na Slovensku berie hypotéku v Rakúsku a napríklad Slovák zamestnaný v Rakúsku berie hypotéku na Slovensku?

Financovanie bývania sa mierne líšu už na začiatku tohto procesu, teda pri podávaní žiadosti. Ak si Slovák berie hypotéku v Rakúsku, neminie ho návšteva Spoločného registra bankových inštitúcií. Rakúsku banku totiž bude zaujímať klientova úverová zaangažovanosť, a preto musí k úveru dokladovať aj výpis zo slovenského bankového registra. Výhodou je, že drobné omeškania so splátkami rakúsku banku netrápia, zato existujúca väčšia zaúverovanosť môže byť problém. Závisí však od príjmu žiadateľa. Napríklad ak máte na Slovensku už hypotéku a vlastníte nenhuteľnost, rakúskej banke môže postačovať fakt, že byt alebo dom prenajímate a z toho splácate daný úver. Zostáva vám teda dostatok voľných prostriedkov na splácanie dlhu v Rakúsku.

V Rakúsku netreba dokladovať slovenský príjem komplikovane. Stačí pracovná zmluva a výpisy z účtu. Žiadne potvrdenia o príjme. Dokonca ak máte jednoosobovú s. r. o., tak niektoré banky v Rakúsku vám vedia zakceptovať aj obraty. V tomto sú, naopak, slovenské banky extrémne byrokratické – ak pracujete v zahraničí, musíte doložiť nielen pracovnú zmluvu, výpisy z účtu a výplatné pásky, ale hlavne toľko nenávidené potvrdenie o príjme. Prečo nenávidené? Rakúski zamestnávatelia si často najímajú služby HR a mzdových učtovníkov externe. Na potvrdení o príjme veľakrát stojí iný zamestnávateľ, ale iná pečiatka firmy, ktorá toto potvrdenie vystavila. Navyše, rakúski zamestnávatelia nevedia pochopiť, prečo musia strácať čas vypĺňaním nejakého papiera, keď je z pracovnej zmluvy a výpisov z účtov zjavné, že v danej firme žiadateľ pracuje. Žeby kvôli tomu, či sa zamestnanec náhodou nenachádza vo výpovednej lehote? Tento fakt sa nám zdá tak či tak tak trochu zbytočný. Nie je totiž vylúčené, že vám váš zamestnávateľ potvrdí príjem a dobu neurčitú a na druhý deň dáte vy alebo on výpoveď. To „na druhý deň“ sme trošku prehnali, ale isto nám dáte za pravdu, že aj takáto situácia teoreticky môže nastať. Proces získania správne vyplneného tlačiva sa môže natiahnuť aj na 3 týždne. A to budete šťastní, keď bude tlačivo vyplnené riadne a správne. Týmto však proces overovania príjmu nekončí – osobu, ktorá vám potvrdenie o príjme vystavila, treba upozorniť, že zo slovenskej banky si budú príjem overovať ešte aj telefonicky alebo mailom.

V rakúskej banke nedostanete viac ako 70 % z hodnoty nehnuteľnosti. Vo vzácnych prípadoch 80 % (ak napríklad kupujete nehnuteľnosť, ktorá má vyššiu hodnotu, ako kúpna cena, môže banka schváliť aj 80 %). Na Slovensku stále existuje možnosť získať na výnimku aj 90 %. Hoci percento výnimiek sa neustále znižuje, možnosť tu je. Problém ale paradoxne je v tom, odkiaľ pochádza príjem žiadateľa. Ak zo zahraničia, tak Vám možno banka poskytne automaticky iba 70 % z hodnoty alebo kúpnej ceny (platí pravidlo, čo je nižšie a vychádza sa vždy z nižšej hodnoty). A sú tu aj banky, ktoré zoberú do úvahy pri posudzovaní príjmu iba 80 % z jeho výšky.

Znalecký posudok – v Rakúsku ho nepotrebujete, banka si ocení nehnuteľnosť interne. Na Slovensku zväčša potrebujete znalecký posudok, ale občas je možné nechať si naceniť nehnuteľnosť tiež interne bankou.

Schvaľovací proces je tiež iný – kým v Rakúsku bežné hypotéky schvaľujú priamo na pobočke, na Slovensku sú to vždy schvaľovatelia na centrálach bánk. Niekedy je v Rakúsku možné, že Vám dajú reálny prísľub úveru takpovediac „od stola“ – ak prinesiete všetky potrebné dokumenty k úveru, schvaľovací proces môže byť príjemný a rýchly.

Poplatky spojené s úverom. Tu má jednoznačnú výhodu brať si úver na Slovensku. Väčšina úverov je aktuálne stále bez poplatku, na katastri zaplatíte za návrh na vklad záložného práva 66 eur. V Rakúsku musíte siahnuť „do vrecka“ poriadne hlboko. Poplatok za poskytnutie úveru je okolo 1,5 – 2,5 % z objemu úveru. Banku prípadne môžete požiadať o zníženie tohto poplatku, ale pod 1,5 % sa s najväčšou pravdepodobnosťou nedostanete. Menšia náplasť na bolesť je, že poplatok neplatíte priamo z vrecka, ale sa vám oň navýši celkový objem úveru. „Bolestivé“ sú aj poplatky za kataster, ale tomu sa budeme venovať neskôr.

Do nákladov rakúskej hypotéky treba ale pripočítať aj náklady za poistenie. V Rakúsku si totiž z poistením nehnuteľnosti nevystačíte. Automaticky ste povinný si k hypotéke uzatvoriť aj životné poistenie, v niektorých bankách az rôzne kapitálové sporiace produkty. Uzatvorenie životného poistenia však nevidíme ako prekážku, naopak, skôr ako morálnu povinnosť každého jedného dlžníka na hypotéke.

Ako to zhrnúť na záver? Výška financovania v pomere k hodnote nehnuteľnosti je aktuálne na Slovensku aj v Rakúsku už takmer rovnaká. Aj úrokové sadzby sú porovnateľné. Dokladovanie príjmu je v Rakúsku oveľa jednoduchšie, rovnako aj schvaľovací proces je v Rakúsku príjemnejší. Drahšie hypotéky sú ale v Rakúsku, a to najmä kvôli poplatkom za úver a správnym poplatkom a životnému poisteniu. Čo je však neporovnateľné, je prístup bánk k samotnému žiadateľovi – kým slovenské banky majú slovenského žiadateľa s rakúskym príjmov viac pod drobnohľadom, rakúske banky bez problémov dajú úver aj Slovákovi zamestnanému na Slovensku. Samozrejme, ak spĺňa všetky potrebné parametre.

Ak napríklad kupujete už skolaudovanú nehnuteľnosť v Rakúsku (byt alebo dom) a chcete ušetriť na poplatkoch, rozhodne stojí za pokus osloviť slovenskú banku. Ak to nevyjde, stále máte možnost získať úver v rakúskych bankách. 

Našu kompletnú ponuku rakúskych nehnuteľností nájdete na www.realityvrakusku.sk.